3月12日，洛陽市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于印發(fā)洛陽市城中村改造以購代建實(shí)施方案（試行）的通知》。這一方案的出臺(tái)，對(duì)洛陽市城中村改造工作及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響?，F(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下。

問：洛陽市為什么要出臺(tái)《洛陽市城中村改造以購代建實(shí)施方案》？

答：一方面是為響應(yīng)國家積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的戰(zhàn)略部署，滿足洛陽自身城市發(fā)展需求；另一方面旨在拓寬征收安置渠道，滿足群眾房屋安置多元化、個(gè)性化需求，提升生活品質(zhì)，同時(shí)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，支撐城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

問：方案制定參考了哪些經(jīng)驗(yàn)？

答：充分借鑒了鄭州、信陽等地在城中村改造方面的成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

問：哪些人屬于此次城中村改造以購代建的安置對(duì)象？

答：僅涵蓋列入我市城中村改造計(jì)劃項(xiàng)目的相關(guān)群眾，具體包括擬征遷且亟待安置的對(duì)象，以及已簽訂《征收安置補(bǔ)償協(xié)議》，但尚未進(jìn)行分房或分房未足額到位的安置對(duì)象。

問：此次安置方式有哪些？

答：既保留傳統(tǒng)的新建安置房安置方式，又創(chuàng)新性引入以購代建安置模式，以購代建安置模式細(xì)分為房票安置、自主購買、組織購買三種具體形式。

問：安置房源從哪里來？

答：主要為已開工建設(shè)但尚未銷售，且持有預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，以及已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、不存在產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。各城市區(qū)會(huì)建立專門的“房源庫”，并向社會(huì)公示，同時(shí)實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。

問：什么是實(shí)施主體？

答：實(shí)施主體是指安置房建設(shè)主體。

問：房票安置的使用規(guī)則是怎樣的？

答：房票持有人為被征收房屋的所有權(quán)人，房票金額包含安置補(bǔ)償款及各類獎(jiǎng)勵(lì)等量化后的總額。房票使用期限最長為6個(gè)月，由市級(jí)統(tǒng)一制作并核發(fā)。持有人可在“房源庫”中自主挑選心儀房源，購房款不得低于房票金額的90%，且房票僅限本人用于購買住宅，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓或套現(xiàn)。

問：房票安置的結(jié)算流程是怎樣的？

答：房地產(chǎn)企業(yè)憑借房票及購房合同，向城市區(qū)實(shí)施主體申請(qǐng)資金劃撥。實(shí)施主體按照規(guī)定，分批將款項(xiàng)撥付至監(jiān)管賬戶，支付節(jié)點(diǎn)和比例嚴(yán)格參照《洛陽市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》執(zhí)行。

問：如果房票購房款有剩余或不足怎么辦？

答：若購房款超出房票金額，超出部分由持有人自行補(bǔ)足；若未超出，轄區(qū)政府將依據(jù)雙方簽訂的征收補(bǔ)償安置協(xié)議妥善解決。

問：自主購買的流程是什么？

答：轄區(qū)政府首先對(duì)安置對(duì)象房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化核算，確定總金額后，簽訂自主購買協(xié)議。安置對(duì)象需在6個(gè)月內(nèi)自主完成住宅購買，并簽訂《商品房買賣合同》。若逾期未購買，則視作自動(dòng)放棄，轄區(qū)政府仍按照自主購買協(xié)議約定進(jìn)行處理解決安置問題。

問：自主購買的購房款如何支付？

答：城市區(qū)政府匯總自主購房情況，報(bào)送至市住建局備案，之后由區(qū)實(shí)施主體集中代付購房款至資金監(jiān)管賬戶，支付節(jié)點(diǎn)及比例嚴(yán)格參照《洛陽市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》執(zhí)行。

問：自主購買對(duì)購房價(jià)值有要求嗎？

答：自主購買住房價(jià)值不得低于貨幣量化后總金額的90%，超出部分由安置對(duì)象自行承擔(dān)，未超出部分按照自主購買協(xié)議進(jìn)行處理。

問：組織購買的程序是怎樣的？

答：城市區(qū)政府組織實(shí)施主體負(fù)責(zé)開展成本審核、與開發(fā)商談判、選定項(xiàng)目、制定詳細(xì)方案，方案完成后報(bào)市住建局備案。隨后與開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同，由開元城投支付購買款，最后轄區(qū)政府組織安置對(duì)象簽訂購房合同。

問：為什么要由開元城投支付購買款？

答：開元城投是我市唯一承接城中村改造專項(xiàng)資金的政府平臺(tái)公司。

問：組織購買的房屋標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格如何確定？

答：所購買項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于新建安置房，購買價(jià)格參考綜合成本價(jià)等因素，通過公開競(jìng)價(jià)方式確定，相關(guān)費(fèi)用合理計(jì)入成本。

問：組織購買過程中如何進(jìn)行資金監(jiān)管和項(xiàng)目管理？

答：在市住建局的指導(dǎo)下，開元城投和區(qū)實(shí)施主體將資金支付至監(jiān)管賬戶，城市區(qū)政府全程監(jiān)管工程建設(shè)，直至項(xiàng)目竣工交付并辦理完所有手續(xù)。

問：組織購買如何進(jìn)行選房？

答：城市區(qū)政府按照面積接近原則編制分配方案，若所選房屋面積超出應(yīng)得面積，安置對(duì)象需補(bǔ)齊差價(jià)；若不足，則按照雙方簽訂的征收補(bǔ)償安置協(xié)議妥善解決。

問：組織購買涉及的配套資產(chǎn)如何處理？

答：配套資產(chǎn)由轄區(qū)政府制定處置方案，并向社會(huì)公示。

問：以購代建安置方式有哪些優(yōu)惠政策？

答：選擇以購代建安置方式的群眾，在貨幣補(bǔ)償范圍內(nèi)免征契稅，超出部分依法征收契稅；憑借購房合同，可在新購房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)，在房屋交付前，子女可保留原片區(qū)入學(xué)資格；組織購買模式下，符合棚戶區(qū)改造政策的樓盤，按規(guī)定減免相關(guān)稅費(fèi)；簽訂購房合同后，可申請(qǐng)商業(yè)貸款，符合條件的還能申請(qǐng)公積金貸款。

解讀機(jī)構(gòu)：洛陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

解讀人：李軼鵬

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